Об актуальности вопроса ипотеки говорить не нужно. Вопрос этот очень для многих встаёт ребром, и его нужно решать, а для решения нужны знания и умения.
Множество нюансов ипотеки заставляет столкнувшихся с жилищным кредитом то и дело восклицать: «Если б я раньше знал!»
Так что давайте знать раньше. Вот краткий курс вопросов и ответов по ипотечной теме.
- Считаются ли с точки зрения ипотечного кредитования дополнительными доходами семьи пенсии, пособия, стипендии и алименты?
Ответ: Да, отдельные банки могут учесть эти доходы, если они стабильно предполагаются на весь период кредитования и подтверждаются документами. Но не является стабильным доходом, например, стипендия, поскольку студент рискует после неудачной сессии её лишиться, или бабушкина пенсия – по понятным причинам…
- Кому принадлежит приобретаемая по ипотеке квартира на период выплаты кредита?
Ответ: Хоть квартира и оформляется в собственность заёмщика, но с ограничениями в виде обременения – то есть, обменять, продать или подарить эту квартиру заёмщик сможет, только полностью погасив кредит. Прописаться в квартиру может вся семья.
Но есть вариант приобретения квартиры в лизинг – тогда весь период до выплаты всей стоимости квартиры с набежавшими процентами квартира находится в собственности банка.
- Реально ли для заёмщика оформить покупаемую квартиру на другое лицо?
Ответ: По существующему законодательству – нереально. Этот целевой кредит напрямую связан с платежеспособностью конкретных лиц – заёмщика и его ближайших родственников.
- Кто может быть созаёмщиком в ипотечном кредите?
Ответ: Абсолютно любое лицо, при этом покупаемая квартира может стать как совместной собственностью, так и собственностью заёмщика.
- Какие законы регламентируют ипотечные кредиты?
Ответ: Кроме Федеральных законов «Об ипотеке» от 16.07.1998 и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» от 21.07.1997, ипотечное кредитование регламентируется статьями ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488 и параграфом 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ.
- Можно ли ускорить выплату кредита, выплатить его досрочно или бОльшими выплатами?
Ответ: Это зависит от банка. Некоторые банки это допускают, другие не позволяют досрочно гасить кредит в течение первых полугода-года. Часть банков даже применяет штрафы в виде пени и процентов за досрочную выплату ипотеки.
Если Ваш банк допускает досрочное погашение, то нужно обратиться в банк с заявлением и представить банку документы, подтверждающие рост Вашей платежеспособности.
Если же представители банка дадут согласие, нужно будет контролировать состояние платежей, не допуская зависания на специальных транзитных счетах увеличенных сумм выплат.
- Перерасчитываются ли аннуитетные платежи при досрочном гашении кредита?
Ответ: Да, конечно. Именно поэтому нужно согласовывать их перерасчёт с банком и контролировать .
- Что определяет размер ипотечного кредита?
Ответ: Уровень дохода семьи, срок кредитования, стоимость приобретаемой и закладываемой жилплощади и сумма первоначального взноса. На сайтах банков, как правило, есть модули калькуляторов, способных провести для Вас эти вычисления.
В общем случае: чем выше доход семьи, тем большим может быть кредит; чем дольше срок кредитования, тем выше ставка процентов. Чем больше первоначальный взнос, тем легче Вам пойдут навстречу в других вопросах. Обычно кредит может составить 70-90% от стоимости покупаемого жилья.
- Нужна ли прописка для получения ипотеки?
Ответ: по закону обязательна только регистрация на территории России, однако у банков могут быть дополнительные требования.
- Когда банкам нужно разрешение от органов опеки?
Ответ: если собственником приобретаемого или продаваемого жилья будут несовершеннолетние или недееспособные лица.
- В чём смысл страхования при ипотеке, нужно ли оно заёмщику?
Ответ: страхование нужно на случай стихийного бедствия, потери трудоспособности и так далее. Застраховать требуется само жильё от риска повреждений и утраты, Ваше право собственности на жильё, а также Вашу жизнь и здоровье. Страхованием заниматься придётся заёмщику в течение всего срока ипотеки, ежегодно оформлять и оплачивать страховку.
- А что, если заёмщик остановит ежемесячные выплаты?
Ответ: В этом случае банк попытается выяснить причины. Если они объективны и устранимы, то банк может пойти навстречу заёмщику, отсрочить платежи и даже не начислять пеню.
Если же потеря платежеспособности необратима, то банк продаёт заложенное жильё, как правило, с аукциона при участии судебных приставов.
При этом из суммы продажи вычитается не только задолженность банку, но и судебные издержки, и издержки на проведение аукциона, и отчисления в бюджет.
Если после этого остаётся какая-то сумма, то она возвращается заёмщику, но она не компенсирует произведенных им выплат. Если же этой суммы недостаточно, то под арест и на аукцион попадает и другое имущество заёмщика.
