Многие российские граждане сегодня владеют ипотечным жильем. Но иногда возникают ситуации, когда нужно продать это жилье, чтобы, например, купить другое, больше по площади.
В принципе такая сделка возможна, но здесь есть характерных особенностей. Во-первых, продавать можно такую квартиру лишь после согласия банка, выдавшего ипотеку.
Во-вторых, нужно морально готовиться к тому, что продажа ипотечного жилья – не слишком быстрый и простой процесс. Конечно же, нужно в первую очередь вспомнить о моратории на досрочное погашение. Смысл вести переговоры с сотрудником банка есть, только если срок моратория истек.
Есть несколько способов продать жилье, находящееся в залоге банка.
Наиболее распространенный вариант: схема продажи, которая встречается на практике чаще всего, потому что является менее рискованной для финансовых учреждений. После получения в банке согласия на продажу ипотечной жилплощади и выяснения суммы оставшегося долга по кредиту, заемщик подписывает предварительное соглашение с покупателем квартиры, затем заверяет его нотариально.
Покупатель в свою очередь выплачивает долг по кредиту вместо заемщика на счет ипотечного банка, то есть кредит становится погашен.
Банк дает заемщику справку об отсутствии задолженности и закладную. Если кроме выплаты займа, покупатель должен выплатить продавцу еще какую-то сумму, (если цена выше размера текущей кредитной задолженности), эта денежная разница размещается в ячейке любого банка в день сделки.
Продавец получит доступ к этой сумме лишь после оформления договора купли-продажи в регистрационной службе.
Еще один способ продажи залоговой недвижимости.
Клиент обращается в ипотечный банк с просьбой разрешить продать жилье, взятое по ипотеке. Если банк не против, жилье выставляют на продажу.
Покупатель в ячейке банка размещает сумму, необходимую для погашения займа. Разницу между продажной ценой квартиры и долгом по кредиту, если она есть, размещают в другой депозитарной ячейке.
Далее банковское учреждение сообщает в регистрационную службу о том, что клиент кредит выплатил, и передает закладную в эту организацию. Затем, регистрируется сделка покупки-продажи квартиры и переход права собственности.
Разница между стоимостью жилья и суммой погашенного кредита выдают продавцу после регистрации всех документов.
Можно продать ипотечное жилье еще по такой схеме: заемщик приходит в ипотечный банк с клиентом, который готов взять ипотеку на квартиру на свое имя. Если банк одобрят нового кредитора, он оформляет заем на него.
Затем долг продавца квартиры переписывается на покупателя и права собственности на недвижимость переходит к нему. Квартира по-прежнему будет в залоге у банка.
На самом деле любая схема продажи ипотечного жилья не так проста, как может показаться сначала. Продажа такого жилья всегда сопровождается рисками и занимает достаточно много времени.
