Попробуем разобраться в вопросе, зачем оценивать квартиру. Предположим вариант, что вы просто даете объявление на ту цену, за которую вы согласны расстаться со своим жильем – вам звонят, вы продаете квартиру. К примеру, вы можете судить по количеству звонков, продешевили вы квартиру или наоборот завысили цену. Зачем же тогда нужна эта пресловутая оценка? Если рассматривать квартиру через призму банка, ситуация становится совершенно другой.
Предположим, вы хотите оставить банку в залог свой старый-старый автомобиль, который уже давно потерял свою ценность, как моральную, так и материальную. Так вот, банк вам просто не даст кредит под такой залог. Банк страхует себя от возможных потерь – вдруг вы не захотите вернуть кредит? Тогда банку будет принадлежать залоговое имущество – и банк хочет быть уверен, что стоимость этого имущества превышает сумму, которую он выдаст вам в кредит.
В случае, если вы собираетесь заложить квартиру – выход только один, нужно приглашать оценщика. Именно оценщик сможет оценить, сколько стоит квартира, а также предоставить все необходимые документы, которые подтверждают эта стоимость. Именно их оценку банк берет за основу – кредит вам дадут не за ту сумму, за которую вы купили квартиру, а за ту, во сколько ее оценит оценщик.
Существуют два различных понятия – это цена и стоимость. Ценой в данном конкретном случае называют сумму денежных средств, за которую квартира продается. А стоимость – это наиболее реальная и вероятная цена квартиры. Таким образом, цена – это конкретная величина, а стоимость – приближенная. Цену мы знаем всегда, а вот стоимость – далеко не всегда.
Оценщики при оценке квартиры пользуются тремя методами. Первый метод – доходный, то есть квартира оценивается по доходу, которая она может принести, однако в случае с квартирами этот метод оценщиками не применятся.
Также существует и затратный метод, когда квартира оценивается с помощью затрат – это и затраты на строительство со всеми расходами, а также с поправкой на износ и инфляцию. В этом случае, если вам нужно узнать такую оценку, вы можете затребовать справку в БТИ. Как видно, в таком способе рынок не учитывается совершенно – неважно, сколько стоит сейчас такая квартира.
Также существует и сравнительный метод – это метод, в котором находятся аналогичные квартиры, оценивается цена, по которой они были проданы. Именно таким методом пользуются чаще всего, поскольку вряд ли возможна ситуация, когда сравнивать не с чем. Конечно, квартира может чем-то отличаться от остальных, но отличия будут минимальны, таким образом очень легко воспользоваться определенным коэффициентом и скорректировать оценочную стоимость на эту сумму.
В том случае, когда оценка квартиры происходит для банка, банк стремится узнать две вещи – какова рыночная стоимость данной квартиры, а также какова ее ликвидационная стоимость. Вот именно этим и занимаются оценщики, которые по поручению банка проводят оценку квартиры.
