Чем ближе к выборам, тем чаще государственный аппарат вспоминает о людях и их проблемах, внезапно обнаруживая, что проблемы, которые в прошлый раз пообещали решить навсегда, по-прежнему актуальны.
Речь не только о дорожном покрытии и интеллекте населения, но и, скажем, о квартирном вопросе – вопреки оптимизму Булгакова, он портит не только москвичей.
Так, один из общепринятых способов решать вопрос жилья – ипотека. Насколько она развита – есть несколько способов судить; так, если измерять по соотношению суммарной ипотечной задолженности к общему ВВП страны, то в России она составляет примерно 2,5% ВВП, в то время как в странах более развитых этот показатель порой превышает 100%. Это говорит, что ипотека в России лишь начинает развиваться. Если уже говорить о мировых масштабах, то Россия попадает в последнюю треть списка стран с развитым жилищным кредитованием.
Представители бизнеса говорят: правительство не принимает достаточных мер для развития ипотечного рынка.
Ипотечные кредиты обходятся покупателям настолько дорого, что в структуре выплат по ним порядка 70% от выплат занимает не основная сумма, а проценты по ней, при этом покупателям приходится отдавать более половины своих доходов.
Специалисты видят выход в предоставлении Центробанком России дешёвых целевых займов для выдачи ипотечных кредитов населению; если ставка будет составлять 6-7% годовых, то ипотечный кредит станет доступен большинству населения, а привлечённые деньги дополнительно простимулируют рост экономики.
Впрочем, такое предложение – лишь благие пожелания. При нынешнем росте инфляции (порядка 8-9% в год) предлагать кредиты под процент, который даже не сможет эту инфляцию перекрыть, не будет ни один банк.
Есть тем не менее и основания для оптимизма. Ещё десять лет назад условия ипотеки были гораздо жёстче: ставки были около 20% (не в рублях, а в валюте), первоначальный взнос составлял как минимум 30%, пресекалась возможность досрочного погашения, тем не менее кредиты пользовались большим спросом.
Сегодня всё-таки ипотечные кредиты стали гораздо доступнее: первоначальный взнос снизился до 10%, срок кредита можно растянуть до 30 лет и более, а его средняя ставка – 12-13% годовых. Либеральнее стали требования к заемщикам, условия залога, стало возможным досрочное погашение кредита.
Тем не менее все эти позитивные факторы сглаживаются ростом цен на недвижимость, практически пятикратным.
Очевидно, что основным фактором, предопределяющим успех или неуспех ипотечной политики, является всё-таки не банковский подход к кредитованию, а сама стоимость жилья.
Так называемый «индекс доступности жилья» в России показывает, что жильё для среднестатистической семьи в разы менее доступно, чем в США или даже таких постсоветских странах, как Армения. Чтобы вычислить индекс, нужно посчитать, сколько лет семье нужно работать для приобретения квартиры при отсутствии иных трат.
Очевидно, что чисто банковские меры по преодолению недоступности ипотеки будут бессильными, пока не решены иные проблемы (в том числе коррупционные) российского рынка недвижимости. Чтобы решить одну эту частную проблему, нужна работа, затрагивающая и перестраивающая весь рынок недвижимости в целом.
